How adaptive reuse and renovation could help the hospitality industry to bounce back.

9 Nov 2020
news images

How adaptive reuse and renovation could help the hospitality industry to bounce back.

انقر هنا لعرض هذا المقال باللغة العربية

Click here to view this article in Arabic.

The tourism and hospitality industries are perhaps the hardest hit by this year’s events, but they present excellent opportunities for certain regions to recover financially.

In many places, the current market also poses difficulties for landlords and sellers. However, hospitality is perhaps the easiest industry to repurpose residential and commercial buildings for.

Current hospitality providers should take the opportunity to review their offering and consider renovating their assets during this downtime. Adapting to suit the post-COVID market can facilitate a more effective recovery once travel picks up again.

This could be an exciting opportunity to make devaluing assets more economically viable, rather than allowing them to remain stagnant and unoccupied.

This article is the second in the Repurpose or renovate? series, that looks into the opportunities and benefits arising from adaptive reuse and renovation of buildings, and how these types of projects can help property owners, investors and developers to stay ahead during uncertain periods in the property market.

The hospitality industry is changing.

The world is still experiencing heightened border restrictions, reduced flights, lengthy quarantine periods after travelling, and concerns about safety and travel insurance. Many businesses have requested employees to avoid travelling and spending habits have been impacted by the global recession.

These are among many other barriers to the usual types of tourism.

Once travel restrictions relax, visitor numbers will surely rise again. However, many of these issues will create long-lasting changes to tourism in most destinations.

After the long period of closures, competition is extremely high for the few visitors that are travelling. It is not enough to simply boost marketing efforts and drop prices, as this will likely devalue the service offering more than it increases visitors. A common strategy, but not viable long-term, and unfortunately the effects of COVID on the industry are expected to last for quite some time.

How can hotel and tourism operators stay profitable?

Businesses must adapt to overcome the difficulties facing the industry. This includes adapting operations to ensure effective hygiene and safety, adapting the assets themselves to suit the new market, and adapting the service offering to meet new demands.

In destinations showing prospects for tourism to pick up again, the opportunity to renovate to better suit the new market should be taken advantage of to facilitate recovery.

The best way to stay ahead of the competition is to closely monitor market activity, and especially the types of visitors, so that assets can be adapted and tailored specifically to the new audiences.

Renovation and adaptive reuse can better able businesses to capture new markets.

Hotels or resorts that are renovated to suit their new post-COVID audience will be better placed to stay ahead of competition.

Landlords and sellers who are faced with lower prices and higher risk of vacant or unsold units could consider repurposing their residential assets for tourism. In oversupplied property markets, hotel prices and demand won’t necessarily be impacted as much as property prices, so this could be an opportunity to breathe a new lease of life into buildings and increase income prospects.

In some cities, remote working and business cuts have reduced the demand for residential or commercial units, but the demand for travel accommodation may still be high. In these locations, residential or commercial buildings could provide better prospects if they are repurposed into hotels or resorts.

The new audience.

-        Domestic vs. international

There is currently far more domestic tourism than usual, and there will be more domestic than international tourism for the foreseeable future. Staycations are in demand, especially in countries deemed safe and low-risk. Short flights are rising in demand, while long-haul destinations are less popular. Tourists who do visit from abroad over the next few years will be fewer and lower in budget.

-        Luxury vs. budget

The global recession means people are seeking more affordable options, resulting in less demand for luxury holidays. In areas saturated with high-end resorts that are now less popular, now 4-star hotels may better meet the needs of an important, growing audience. High-end upgrades could be ineffective when competing with more established luxury hotels better suited to the smaller luxury market. Renovating for mid-market tourism and staycations could put businesses ahead of competition for this key market segment.

-        Business travel

Now remote working and video calls are favored, business travel will remain reduced for a while. Spending cuts and health concerns have put travel on hold while webinars and digital networking replace events and meetings. However, certain cities may see a rise in short-term domestic business trips. Many professionals have moved to the outskirts while working remotely, which may mean taking regular short trips to the city for meetings or parts of the week. There may also be higher budgets for these stays due to professionals paying less rent to live elsewhere.

-        Events

Cancellations, postponements and downsizing of events and celebrations, plus spectator-less sports events means less tourists will travel for events, but will primarily travel for the destination itself.

-        Medical tourism

Interestingly, medical tourism does not seem to have taken such a hit. Medical tourism is making a quick post-COVID comeback in certain regions and this has been increasing over recent years, highlighting another important market.

-        Retirement travel

The recent launch of Dubai’s retirement visa may be an indication that this region is yet to see an increase in tourists in the higher age bracket, which is often overlooked by hotel and tourism operators, but could become a key market in coming years.

Recent years have seen an increase in repurposed hotels, especially in cities with limited space for new construction. It’s a great way to provide a more unique offering to guests, particularly in buildings with rich history or distinctive architecture.

This growing trend has seen former factories, offices, schools, warehouses and more transform into high-performing hotels that tend to take a large share of the market.

Buyers and tourism and hospitality developers have the opportunity to redevelop obsolete, unsold buildings, or incomplete structures that are abandoned due to lack of funding. This can be cheaper and more environmentally-friendly than starting a new development from scratch, with the benefit of already being well located and accessible for tourists.

The Campbell Gray Hotel in Jordan was originally designed as an office building, before CCG repurposed it into a 5-star 180-key hotel. The client’s vision was to repurpose the landmark building into a high-end boutique luxury hotel while maintaining the same architectural image.

The new hotel will provide a luxury urban retreat with a cafe, rooftop restaurant, pool terrace, lounge, library, events spaces, spa and indoor pool. CCG’s scope of work also included value engineering to reduce the entire project’s construction cost.

The Maryia Four Points Hotel in Riyadh, near King Salman Park, is another successful example of a residential building that was adapted for use as a hotel. The building was designed and partially constructed as a residential building, before the client contracted CCG to repurpose the building into a hotel with luxury amenities.

CCG worked closely with the client and hotel operator to reuse the existing building with minimal structural interventions, allowing for added-value design and construction methodology to minimize cost while meeting the market's and client's needs and expectations. The services provided included redesigning the mechanical, electrical and plumbing services, architectural and structural redesign and construction supervision for the hotel, operated by Four Points by Sheraton.

Taybet Zaman and Beit Zaman (now known as Hayat Zaman) are ancient farming villages in Petra that CCG repurposed into unique resorts that transport visitors to rural Jordan in the late 19th century. Prior to this restoration, the villages were struggling to survive in the modern world. The project, initiated by the local mayor, was an instant success. It created jobs for residents who could contribute to the community’s growth and brought money into the community.

The environmentally conscious and sustainable resort preserves the area’s history and architecture. It was the global winner of the British Airways Tourism for Tomorrow Award, recipient of the Green Global Commendation Award, the EIBTM Greeting of Business Award, and the Guild of Travel Writer’s Otter Award.

Now is the time to adapt.

Now that some travel is deemed safe and restrictions are relaxing, people are desperate to get out after spending so long at home. Now is the perfect time to adapt to be ready to draw in this new audience as travel picks up again.

This article is the second in the Repurpose or renovate? series, that looks into the opportunities and benefits arising from adaptive reuse and renovation projects. The following article in the series will look into adaptive reuse for the healthcare sector, including examples of buildings that have been repurposed to accommodate healthcare facilities.

Click here to view the previous article in the series.

Click here to view the following article in the series.

Ghaith Abujaber is CCG’s Executive Director of Global Business Development and is based in Dubai. His rich experience includes previous positions at major real estate and tourism companies, as well as work on private and governmental projects. This has given him an excellent insight into how these types of organizations are developing across the region.


اعادة الاستخدام والتجديد لغايات تنشيط حركة القطاع العقاري

ان اعادة الاستخدام التكيفي والتجديد قد يسهم في دعم قطاع صناعة السياحة والضيافة بالتعافي من تبعات أزمة كورونا.

على الرغم من أن السياحة تتصدر القطاعات الأكثر تضررا من تأثيرات احداث هذا العام؛ وذلك نتيجة لصعوبات وتحديات عديدة لاصحاب العقارات والمستثمرين،  الا أنها توفر فرصًا ممتازة للتعافي المالي في بعض الاماكن.  ويعتبر قطاع السياحة الاسهل تطوراً من حيث اعادة توظيف وتجديد المباني السكنية والتجارية.

يتحتم على شركات السياحة والضيافة أن تنتهز الفرصة باعادة النظر في تجديد أصولها خلال فترة التوقف هذه، وكذلك العمل على اعادة التكيف بما يتناسب مع متطلبات السوق الحالي الذي من شأنه أن يسهل التعافي بشكل أكثر فعالية ولضمان استمرارية واستدامة قطاع السياحة مرة أخرى.

وقد تكون هذه فرصة جيدة للعمل على تخفيض قيمة الأصول لتصبح أكثر جدوى من الناحية الاقتصادية، بدلاً من أن تظل راكدة وغير مشغولة.

هذه المقالة تعد الثانية في إعادة الاستخدام والتجديد. هي سلسلة، تبحث في الفرص والفوائد الناشئة عن مشاريع إعادة الاستخدام والتجديد التكيفية، وكيف يمكن لهذه الأنواع من المشاريع أن تساعد مالكي العقارات والمستثمرين والمطورين على البقاء في المقدمة خلال فترات عدم الاستقرار في سوق العقارات الحالي.

قطاع صناعة السياحة والضيافة في تغير مستمر

تأثرت عادات الإنفاق التي ادت الى الركود العالمي، حيث أتت القيود المفروضة على السفر والانخفاض المفاجئ في طلب المستهلكين إلى انخفاض غير مسبوق في أعداد السياحة الدولية، مما أدى بدوره إلى خسائر اقتصادية وفقدان للوظائف.

ولا يزال العالم يعاني من القيود المتزايدة على الرحلات، ومن فترات الحجر الصحي الطويلة بعد السفر، وازدادت المخاوف بشأن تأمين السلامة العامة، كذلك طلبت العديد من الشركات من موظفيها تجنب السفر.  والعديد من العوائق الأخرى التي أثرت على مختلف أنواع السياحة المعتادة.

ان تخفيف القيود على السفر سيؤدي لارتفاع حجوزات السفر وزيادة أعداد الزوار بالتأكيد مرة أخرى. ومع ذلك، فإن العديد من هذه القيود والتحديات ستعمل على خلق تغييرات طويلة الأمد في السياحة في معظم الوجهات.

بعد فترة الإغلاق الطويلة، ستكون القدرة التنافسية لقطاع السياحة عالية للغاية بالنسبة لعدد قليل من السياح الذين يسافرون.  حيث أن تعزيز جهود التسويق وخفض الأسعار من المرجح أن يقلل من قيمة الخدمة المقدمة أكثر مما يزيد من عدد الزوار.  وقد تكون استراتيجية مشتركة، لكنها ليست قابلة للتطبيق على المدى الطويل، وللأسف من المتوقع أن تستمر تأثيرات كوفيد-19 على قطاع السياحة لبعض الوقت.

كيف يمكن لمشغلي الفنادق والسياحة الحفاظ على الربحية؟

يجب على الشركات أن تتكيف مع الوضع الحالي وذلك للتغلب على الصعوبات التي تواجه الصناعة. وهذا يشمل تكييف العمليات التشغيلية لضمان التزامها بقواعد النظافة والسلامة الفعّالة لتعزيز معاييرها ولضمان سلامة الضيوف والموظفين، واعادة تكييف الأصول والخدمات لتتناسب مع متطلبات السوق الجديدة.

وتعتبر أفضل طريقة للبقاء في صدارة المنافسة هي مراقبة نشاط السوق عن كثب، وخاصة نوعية الزوار (السائحين)، بحيث يمكن تكييف الأصول وتخصيصها للجمهور الجديد.

ان التجديد وإعادة الاستخدام التكيفي قد يجعل الشركات أكثر قدرة في الاستحواذ على أسواق جديدة.

قد تتمكن الفنادق أو المنتجعات التي تم اعادة تجديدها من اجتذاب زوار جدد بعد إنتهاء تأثير الوباء وتصبح في وضع أفضل للبقاء في صدارة المنافسة.

ويمكن لأصحاب العقارات والمستثمرين التفكير في اعادة توظيف الأصول لأجل السياحة وذلك للتغلب على المعوقات؛ كإنخفاض أسعار العقارات ومخاطر عدم اشغالها أو العقارات الغير المباعة.  حيث انه في أسواق العقارات التي يزداد فيها العرض، لن تتأثر أسعار الفنادق أوالطلب على السياحة بالضرورة بقدر تأثر أسعار العقارات، لذا فهذه قد تكون فرصة مناسبة لاعادة انعاش الحياة في المباني وزيادة فرص الدخل.

من المرجح أن توفر المباني السكنية أو التجارية آفاقًا أفضل عند إعادة توجيهها إلى الفنادق أوالمنتجعات السياحية.  حيث أصبح الطلب على الوحدات السكنية والتجارية في بعض المدن أقل نتيجة للوضع الوبائي الحالي الذي أدى الى تخفيض عدد ساعات العمل والرواتب و أصبحت الأعمال تنجزعن بعد، لكن الطلب السياحي قد يظل مرتفعاً.

الأنواع الجديدة من السياحة

·        السياحة المحلية بالمقارنة مع السياحة الدولية

مؤخراً، تراجعت السياحة الخارجية في حين اصبح الطلب على السياحة الداخلية أكثر من المعتاد وسيزداد في المستقبل المنظور، حيث ان هناك طلب على الإقامات، خاصة في البلدان التي تعتبر آمنة وأقل خطورة.  وأيضاَ تزايد الطلب على الرحلات القصيرة، في حين أن الوجهات طويلة المدى أصبحت أقل من المعتاد.

·        الرفاهية مقابل الميزانية                          

ان الركود العالمي دفع السائحين للبحث عن خيارات  أكثر بأسعار معقولة، وأدى ذلك إلى تراجع الطلب على قضاء عطلات الى الوجهات السياحية الفاخرة.  فعوضاً عن قضاء العطلات في فنادق 5 نجوم، قد تلبي الفنادق فئة 4 نجوم احتياجات السوق بشكل أفضل،.  كذلك ان التجديدات بجودة عالية  قد تكون غير فعالة عند التنافس مع الفنادق الفخمة الأكثر ملاءمة لهذا السوق.

·       رحلات العمل

في الوقت الراهن، أصبح العمل عن بعد ومكالمات الفيديو هو الخيار الافضل، لذلك سيظل السفر من أجل العمل منخفضًا لفترة  من الوقت. كذلك أدت تخفيضات الإنفاق والمخاوف الصحية إلى تعليق السفر، بينما حلّت الندوات عبر الإنترنت والشبكات الرقمية محل الأحداث الوجاهية والاجتماعات . ومع ذلك، قد تشهد بعض المدن ارتفاعًا في رحلات العمل المحلية قصيرة الأجل. حيث انتقل العديد من الموظفين إلى الضواحي أثناء العمل عن بُعد، مما يعني القيام برحلات قصيرة أكثر خلال الاسبوع إلى المدينة لعقد الاجتماعات. قد تكون هناك أيضًا ميزانيات أعلى لهذه الإقامات بسبب دفع الموظفين إيجارًا أقل للانتقال والعيش في مكان آخر.

·       الأحداث والمناسبات

نظراً الى القيود على حركة التنقل والسفر ومنع التجمعات مثل عمليات الإلغاء والتأجيل وتقليص حجم الأحداث والاحتفالات، بالإضافة إلى تعليق غالبية مواعيد النشاطات والأحداث الرياضية الخالية من المشاهدين؛ أدت إلى انخفاض عدد السياح الذين يسافرون لحضور هذه الأحداث.

·       السياحة الطبية

تشهد السياحة العلاجية عودة سريعة بعد فيروس كورونا، وقد تزايد عدد سياح عذا النوع خلال السنوات الأخيرة ، مما يبرز سوقًا مهمًا آخر، حيث أن السياحة العلاجية تعتبر الأقل تأثراً بأحداث العام.

·       السفر من أجل التقاعد

قد يكون الإطلاق الأخير "لتأشيرة التقاعد" في دبي مؤشراً على أن المنطقة لم تشهد بعد زيادة في عدد السياح في هذه الفئة العمرية، والتي غالبًا ما يتم تجاهلها من قبل مشغلي الفنادق والسياحة، ولكنها قد تصبح سوقًا رئيسيًا في السنوات القادمة.

شهدت السنوات الأخيرة زيادة في الفنادق المعاد استخدامها، خاصة في المدن ذات المساحة المحدودة للبناء الجديد. حيث أنها طريقة مجدية لتقديم عرض أكثر تميزًا للضيوف، لا سيما في المباني ذات الطابع التاريخي والتصميم المعماري الفريد.

شهد هذا الاتجاه المتزايد، تحول مباني مثل المصانع والمكاتب والمدارس والمستودعات إلى فنادق ذات خدمات عالية الأداء تميل إلى الاستحواذ على حصة كبيرة من السوق.

يتمتع المشترون ومطورو السياحة بفرصة إعادة تطوير المباني القديمة وغير المباعة أو المباني غير المكتملة التي تم التخلي عنها بسبب نقص التمويل.  ومن الممكن أن يكون هذا أقل كلفة وأكثر ملاءمة للبيئة من بدء مشروع تطوير جديد من الصفر، مع الاستفادة من كونه موقعًا جيدًا بالفعل ويمكن السياح من الوصول إليه بسهولة.

على سبيل المثال؛ تم تصميم فندق كامبل جراي في الأردن في الأصل ليخدم كمبنى إداري، قبل أن تقوم مجموعة اتحاد المستشارين بتحويله إلى فندق 5 نجوم مكون من 192 غرفة فندقية. ويعتبر (كامبل غراي ليڤينغ) صرحاً معمارياً فريداً من نوعه، ويتألف من برج عالي مكون من 22 طابقا ومنصة عالية مكونة من ثمانية طوابق وسبعة أقبية.

حيث سيوفر الفندق الجديد ملاذًا حضريًا فاخرًا مع مقهى ومطعم على السطح وشرفة ومسبح وصالة ومكتبة ومساحات للمناسبات وسبا ومسبح داخلي. وتضمن نطاق عمل مجموعة اتحاد المستشارين أيضًا في العمل على الهندسة القيمية لتقليل تكلفة بناء المشروع.

يعدّ فندق ماريا ( Maryia Four Point)  في مدينة الرياض، والذي يقع بالقرب من حديقة الملك سلمان، مثالاً ناجحاّ لمبنى سكني آخر تم اعادة تكييفه واستخدامه كفندق.

في البداية، تم تصميمه كمبنى سكني، ثم تم تغيير استخدام العقار إلى مبنى فندقي وذلك قبل أن يتعاقد المالك مع مجموعة اتحاد المستشارين لإعادة توظيف المبنى كفندق بمرافق فاخرة.

وعملت مجموعة اتحاد المستشارين بشكل وثيق مع المالك ومشغلي الفندق لإعادة استخدام المبنى الحالي القائم وذلك بالحد الادنى من التدخلات والتغييرات الهيكلية، مما يسمح بتصميم ذو قيمة مضافة ومنهجية بناء،  للتقليل من تكلفة التجديدات و تلبية احتياجات السوق والعملاء وتوقعاتهم. وتضمَن نطاق الخدمات التي قدمتها المجموعة؛ إعادة التصميم المعماري والانشائي واعادة تصميم أعمال الهندسة الكهربائية والميكانيكية (MEP) واعداد وثائق العطاء والإشراف على أعمال البناء للفندق الذي تديره فور بوينتس من شيراتون.

طيبة زمان وبيت زمان (المعروفة الآن باسم كان زمان) هي عبارة عن قريتان زراعيتان قديمتان تقعان في مدينة البتراء، أعادت مجموعة اتحاد المسشارين استخدامها لتصبح منتجعات سياحية فريدة تنقل الزوار إلى المناطق الريفية في الأردن. قبل هذا الترميم واعادة التجديد، كانت القرى تناضل من أجل البقاء في العالم الحديث.  وحقق المشروع نجاحًا فوريًا، وخلق فرص عمل للمقيمين الذين يمكنهم المساهمة في نمو المجتمع اقتصادياً.

وقد تم الاعتراف به الآن كواحد من عجائب الدنيا السبع الجديدة في العالم، وكان الفائز العالمي بجائزة السياحة للخطوط الجوية البريطانية من أجل الغد، والحاصل على عدة جوائزمثل The Green Global Commendation Award   و The EIBTM Greeting of Business Award, and و  The Guild of Travel Writer’s Otter Award.

حان الوقت للتكيّف

الآن بعد أن أصبح السفر آمنًا وتراجعت القيود، أصبح الناس في أمس الحاجة إلى الخروج بعد قضاء وقت طويل في المنزل. الآن هو الوقت المثالي للتكيف والاستعداد لجذب هذا الجمهور الجديد مع عودة السفر مرة أخرى.

هذه المقالة هي الثانية في إعادة الغرض أو التجديد والتي تبحث في الفرص والفوائد الناشئة عن مشاريع إعادة الاستخدام والتجديد التكيفية. ستبحث المقالة التالية في السلسلة في إعادة الاستخدام التكيفي لقطاع الرعاية الصحية ، بما في ذلك أمثلة للمباني التي تم إعادة توظيفها واستخدامها لاستيعاب مرافق الرعاية الصحية.

 انقر هنا لعرض المقال السابق.

غيث أبوجابر: المدير التنفيذي لتطوير الأعمال في مجموعة اتحاد المستشارين، مقيم و يعمل حاليًا في دبي. تشمل خبرته الثرية مناصب سابقة في كبرى شركات العقارات والسياحة، بالإضافة إلى العمل في مشاريع خاصة وحكومية، مما منحه نظرة شاملة حول كيفية تطوير هذه الأنواع من المنظمات في جميع أنحاء المنطقة.

Similar News

For better web experience, please use the website in portrait mode