CCG

Repurpose or renovate? How adaptive reuse can help owners, buyers and investors stay profitable in the post-COVID property market

2 Nov 2020
news images

A series exploring how adaptive reuse can help owners, buyers and investors stay profitable in the post-COVID property market.

Click here to view this article in Arabic

With the widespread reduction in salaries and rental prices as a result of the pandemic, coupled with the lower demand for property, what does the future of real estate look like in the world’s major cities? Previously a lucrative position to be in, now real estate owners are faced with the very real possibility of unoccupied properties and low income prospects.

While some markets are in desperate need of more residential units, others are continuously accumulating them at alarming rates or are accumulating the types of properties that are no longer in demand. How can property owners and developers stay profitable in an oversupplied market, especially with the impact of the global pandemic?

This article series will look into the ways that renovation and adaptive reuse can help real estate owners, investors and developers across all industries to stay profitable, including through uncertain periods in the property market. We will share advice about potential opportunities and how to spot them, and we will tell you about the great examples of adaptive reuse and renovation projects we’ve seen and worked on as well as the outcomes and benefits.

In Dubai, the rate of new builds hitting the market is at an all-time high. Gulf News stated there are 42,109 new properties expected to be completed this year. There are over 157,630 under construction and investors are still increasingly leaning towards off-plan properties. This oversupply threatens prices more and more over time, with them approaching the lowest levels reached at the bottom of the last real estate cycle in 2010. With the current rate of new deliveries, they will likely fall even further. The DLD also confirmed that real estate transactions have dropped by 38.8% between April and June 2020 compared to last year.

Realistically, no matter how many transactions go ahead, there will be a high number of unoccupied buildings as the supply far outweighs the demand. COVID-19 has created even more strain as the UAE’s real estate market depends on expats, but many have been driven away due to salary cuts, redundancies, and downsizing of companies. The current market allows renters who have remained in the city to secure larger or newer properties to upgrade their living standards for the same price or less.

All of this creates a bleak outlook for landlords, developers and real estate owners in the city.

But we aren’t just seeing this in Dubai. The widespread business closures, job losses and salary cuts have shaken up property markets all over the world, particularly in cities.

While residential towers in city centers were previously sought after, we can expect to see this change. Many renters have moved out of their cities due to job losses, and now that more companies encourage remote working, there is far less reason for professionals to stay in city centers where typically rents are higher and properties are smaller. Since the recent lockdown was imposed in many countries, renters and buyers have shown preference for more spacious properties with gardens or terraces, and less interest in apartments with communal areas.

Many payments towards real estate investments have ceased due to lack of income, or through investors leaving to pursue other opportunities or priorities. Developments that are under construction may never have the funding to be completed, leaving unfinished structures left hanging like eerie monuments of this year’s events.

Of course some of these changes may be a temporary consequence, but the world is quickly adapting and we expect to see long-term impacts as we shift into “the new normal."

What is the solution?

To upgrade older or unfinished buildings to make them relevant and interesting for the new market, either by renovating, or repurposing.

While the current market poses difficulties, it also presents real opportunities for developers, investors, and real estate owners to repurpose their assets to suit the new market rather than remain stagnant and unoccupied. The most viable and effective options will depend on the type of property, the location, and the demand.

Renovations

In major cities that are experiencing oversupply, properties require an increased amount of upkeep to maintain occupancy. However, rather than rushing forward to modernize and update buildings, time should be taken to find out what fits the market.

There may be an oversupply for luxury properties, which will render expensive high-end fittings and upgrades pointless when there are brand new properties that are better suited to this market. Maybe there is more demand for short-term rental properties for young professionals, or family-friendly homes.

Renovations will be far more effective when they are tailored to meet the right market and the current demand.

Adaptive re-use

When an existing structure becomes obsolete functionally, by being outdated, or economically, due to lack of demand, it can be repurposed into something more valuable.

Acquiring and repurposing a building costs on average 17% less than constructing a new building, and it is better for the environment. Another benefit is that the required networks such as for roads and water will in most cases already exist to supply the building. It is not only older, less in demand buildings that can be repurposed. Developments that have been abandoned or left unfinished due to ceased payments can be picked up by organizations or other investors who can steer the development of the project to adapt it for a more productive and beneficial outcome.

The global pandemic has highlighted the vital facilities that each country or city could benefit from, which can help when identifying the most valuable options for adaptive re-use in specific locations. The pandemic has also shown us which businesses are more able to thrive in this new environment and therefore which types of clients the demand for commercial property will come from.

Over the years, CCG has worked on a range of innovative renovation and adaptive reuse projects.

Taybet Zaman and Beit Zaman (now known as Hayat Zaman) are ancient villages in Petra that CCG repurposed into tourism resorts. The result is a unique hospitality experience that transports visitors to rural Jordan in the late 19th century. It created jobs for residents who could contribute to the community’s growth and it brings money into the community, while preserving the area’s history and architecture.

Abdali Hospital is a project that CCG worked on alongside AECOM, who as a result won MEP Middle East’s award for 2020 Retrofit Project of the Year. Together we repurposed an unfinished residential and commercial tower that was abandoned due to financial difficulties, into a multidisciplinary medical center.

CCG also renovated a villa for the Netherlands Embassy, which is Jordan’s first building to achieve LEED Silver Certification, and is a case study for green building.

There are many other examples to illustrate the limitless possibilities. The future instalments in this series will provide more of an insight into how renovation and adaptive reuse can help support real estate owners, investors and developers through uncertain periods in the property market. We look forward to telling you more about the great examples we’ve seen and worked on, and to advising you about potential opportunities.

The following article in this series will explore the dramatic changes to the tourism industry and will highlight some of CCG’s tourism and hospitality adaptive reuse projects.

 

Ghaith Abujaber is CCG’s Executive Director of Global Business Development and is based in Dubai, UAE. His rich experience includes previous positions at major real estate and tourism companies, as well as work on private and governmental projects. This has given him an excellent insight into how these types of organizations are developing across the region.

 

اعادة الاستخدام والتجديد لغايات تنشيط حركة القطاع العقاري

هل سيتمكن المستثمرين وأصحاب العقارات من تحقيق الربحية والاستفادة من اعادة التكيُّف بمجرد الانتهاء من أزمة تفشي كوفيد-19؟ وهل من الممكن أن نشهد ازدهاراً في شراء العقارات بعد انتهاء الجائحة؟

كيف سيبدو مستقبل العقارات في المدن الكبرى في العالم؟ ان تداعيات الوباء فاقمت من الوضع الحالي للقطاع العقاري حيث أثّرت عليه سلباً بشكل كبير، مما أدى الى انخفاض واسع النطاق في الدخل وأسعار الإيجارات، إلى جانب انخفاض الطلب على العقارات، وأصبح مالكي العقارات يواجهون تحديات حقيقية في تراجع اسعار مبيعات العقارات الجاهزة وكذلك آفاق الدخل المنخفض بسبب التحديات التي فرضها هذا الوباء على السوق العقاري.

وحيث أن بعض الأسواق تعاني من نقص في عدد الوحدات السكنية، فإن البعض الآخر يعمل على انشاء وحدات جديدة باستمرار وبمعدلات مبالغ فيها أو يعمل على تزويد القطاع بانواع عقارات غير مطلوبة بالسوق. وبناء على ذلك، كيف يمكن لمالكي العقارات والمستثمرين الابقاء على الربحية في سوق متخم بالعرض، خاصة مع التحديات التي فرضتها جائحة كورونا على الاقتصاد المحلي والعالمي والاقليمي؟       

في مدينة دبي، بلغ معدل المباني الجديدة المعروضة في السوق أعلى مستوياتها على الإطلاق. حيث ذكرت جريدة جلف نيوز أن هناك 42,109 عقاراً جديداً من المتوقع أن يكتمل هذا العام، وهناك أكثر من 157,630 عقار قيد الإنشاء، وعلى الرغم من ذلك؛ ما زال المستثمرون يميلون بشكل متزايد نحو هذا النوع من العقارات.  وبالتالي ان هذا العرض الزائد أصبح يهدد بانخفاض الأسعار أكثر وأكثر مع مرور الوقت، حيث تقترب الاسعار الى أدنى المستويات التي وصلت إليها في نهاية الدورة العقارية الأخيرة لعام 2010. ومع المعدل الحالي للتسليمات الجديدة من المرجّح أن تنخفض أكثر.  وأكّدت دائرة الأراضي والأملاك أن المعاملات العقارية تراجعت بنسبة 38.8٪ في الربع الثاني من عام 2020 مقارنة بالعام الماضي.

على صعيد الواقع الحالي،  وبغض النظر عن عدد المعاملات الجارية، سيكون هناك عدد كبير من المباني غير المأهولة.  وتسبب كوفيد - 19 في تفاقم الوضع الراهن لأن سوق العقارات في دولة الإمارات يعتمد غالباً على الوافدين من الدول المجاورة، والعديد منهم قد غادر بسبب تدني الرواتب، وتقليص حجم الشركات، مما أتاح الفرصة للمستأجرين الذين مازالو في المدينة السكن أو التملك لعقارات أكبر أو أحدث لرفع مستوى معيشتهم بنفس أسعار عقاراتهم الحالية أو حتى أقل

ساهمت هذه العوامل على خلق توقعات قاتمة لأصحاب العقارات والمستثمرين في المدينة. ولا تقتصر هذه الظاهرة على مدينة دبي ، بل أدى إغلاق الشركات على نطاق واسع وفقدان الوظائف وتخفيض الرواتب إلى زعزعة أسواق العقارات في جميع أنحاء العالم.

على سبيل المثال؛ كان الطلب في السابق أعلى على الأبراج السكنية في مراكز المدن والذي تغير في طبيعته حالياً، حيث انتقل العديد من المستأجرين إلى خارج المدن بسبب فقدانهم لوظائفهم. وتغيرت كذلك أنماط العمل لتشمل توجهات العمل عن بعد أو من المنزل، مما قلل من أهمية التملك والسكن في مراكز المدن حيث تكون الإيجارات عادةً أعلى والعقارات ذات مساحات أقل. ومنذ الإغلاق الأخير الذي تم فرضه في العديد من البلدان، أظهر المستأجرون والمشترون تفضيلهم للعقارات الأكثر اتساعًا مع حدائق أو مساحات خارجية، وانخفضَ في المقابل الاهتمام بالشقق ذات المناطق المشتركة.

اضافة لذلك، توقفت العديد من دفعات الاستثمارات العقارية بسبب نقص دخل مالكيها، أو بسبب مغادرة المستثمرين لمتابعة فرص استثمار أو أولويات أخرى. كذلك المشاريع التي هي قيد الإنشاء قد لا تحصل على التمويل الكافي لإكمالها، مما يترك المباني غير المكتملة معلَّقة كأطلال دالة على أحداث هذا العام.  بالطبع قد تكون بعض هذه التغييرات مؤقتة، لكن العالم يتغير بسرعة ونتوقع رؤية تأثيرات طويلة المدى في أثناء التحول إلى الوضع الطبيعي الجديد.

ماهو الحل؟

إن السوق الحالي يواجه صعوبات وتحديات صعبة وقاسية، إلا أنه يوفر فرصًا حقيقية للمطورين والمستثمرين ومالكي العقارات وذلك باعادة توظيف الأصول العقارية لتتناسب مع متطلبات السوق الجديدة بدلاً من الابقاء عليها راكدة وغير مستغلة. حيث تعتمد الخيارات الأكثر فعالية على نوع العقار وموقعه وحجم الطلب.ويمكن تحقيق ذلك من خلال تحديث المباني القديمة أو غير المكتملة لإبقائها ملائمة لمتطلبات السوق الجديد، وذلك إما عن طريق إعادة الإحياء أو إعادة الاستخدام.

اعادة الإحياء

في مدن مثل دبي التي تشهد زيادة في العرض، تتطلب العقارات قدرًا متزايدًا من الصيانة للحفاظ على مستوى البناء واشغاله. ومع ذلك، بدلاً من التسرع في تحديث المباني واعادة تجديدها، ينبغي تخصيص الوقت للدراسة والبحث لمعرفة ما يناسب السوق.

فعلى سبيل المثال، وعند دراسة السوق الحالي، سنجد فائضاً في المعروض من العقارات الفاخرة، مما سيجعل التحسينات على هذه العقارات باهظة الثمن وبدون جدوى مقارنة بالعقارات الجديدة التي تناسب إعادة الإحياء وتجعلها ذو جدوى. وسنلاحظ طلباً أكبر على العقارات المؤجرة (قصيرة الأجل) خاصة للشباب أو للعائلات الصغيرة.  لذلك ستكون التجديدات أكثر فاعلية عندما يتم تصميمها لتلبية حاجة السوق وتطلعات الساكنين.

إعادة الاستخدام والتكيُّف

عندما تصبح المباني القائمة مهجورة (غير مأهولة بالسكان) وقديمة، أو غير مجدية على الصعيد الاقتصادي بسبب نقص الطلب، يمكن إعادة توجيهها واستخدامها إلى شيء أكثر قيمة وظيفيًا وماليًا.

ان اعادة استخدام بناء قائم مقارنة مع تشييد بناء جديد قد يكون الحل الأفضل؛ وذلك لما له من ايجابيات متمثلة في الكلفة (17% أقل) وتماشيه مع توجهات البناء الصديق للبيئة من خلال تطبيق مفهوم اعادة التدوير وتوفير الكلفة اللازمة بإستخدام البنية التحتية الموجودة. ولا تعتبر المباني القديمة فقط هي التي يمكن إعادة توظيفها، بل ان مشاريع التطوير العقاري التي تم التخلي عنها واصبحت غير مكتملة بسبب توقف تمويلها، شكلت فرصة للشركات والمستثمرين لتملكها واعادة تطويرها وبالتالي تحقيق المخرجات المرجوة ذات قيمة مضافة.

سلط الوباء العالمي الضوء على المرافق الحيوية التي يمكن أن تستفيد منها كل دولة أو مدينة، والتي يمكن أن تساعد على تحديد الخيارات الأكثر تفضيلا لإعادة الاستخدام التكيفي للمباني والمشاريع. لقد أظهر لنا الوباء أيضًا الشركات الأكثر قدرة على الازدهار في هذه البيئة الجديدة، وبالتالي على نوعية العملاء الراغبين في الحصول على العقارات التجارية.

على مر السنين، قامت مجموعة اتحاد المستشارين بتنفيذ بعض مشاريع التجديد وإعادة الاستخدام التكيفية، حيث قمنا باعادة استخدام وتجديد وتطوير برج سكني وتجاري غير مكتمل بسبب تغير الطلب في السوق، وتحويله لمركز طبي متعدد التخصصات يعمل بالطاقة الشمسية، وقمنا كذلك بتجديد فيلا لسفارة هولندا، حيث يعتبر أول مبنى في الأردن يحصل على شهادة LEED الفضية ومشروع حالة دراسية لبناء صديق للبيئة.                            

لاحقاً سنقوم بتسليط الضوء اكثر، من خلال هذه السلسلة من المقالات واعطاء نظرة ثاقبة للمستقبل بما يخص التجديد وإعادة الاستخدام التكيفي والإحياء في دعم مالكي العقارات والمستثمرين والمطورين في سوق العقارات. حيث سنعمل على مشاركتكم بالمزيد من الأمثلة والفرص المحتملة التي شهدناها وعملنا عليها.

غيث أبوجابر: المدير التنفيذي لتطوير الأعمال في مجموعة اتحاد المستشارين، مقيم و يعمل حاليًا في دبي. تشمل خبرته الثرية مناصب سابقة في كبرى شركات العقارات والسياحة، بالإضافة إلى العمل في مشاريع خاصة وحكومية، مما منحه نظرة شاملة حول كيفية تطوير هذه الأنواع من المنظمات في جميع أنحاء المنطقة.

Similar News

For better web experience, please use the website in portrait mode